ธุรกิจรับสร้างบ้าน/พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
บัญชีต้องระวังเรื่องอะไรบ้าง

ทำไมบัญชีธุรกิจรับสร้างบ้าน/พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ถึงมีจุดที่ต้องระวังเป็นพิเศษ

บัญชีธุรกิจรับสร้างบ้านและบัญชีพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อนกว่าธุรกิจรับเหมาก่อสร้างทั่วไป เพราะต้องรวมต้นทุนที่ดินเข้ากับต้นทุนงานก่อสร้างเป็นต้นทุนโครงการเดียวกัน มีรายได้จากเงินดาวน์และเงินผ่อนที่ทยอยรับตลอดโครงการ และเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาเสร็จแล้วก็ยังมีประเด็นภาษีเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับระยะเวลาการถือครองอีกด้วย หากไม่วางระบบบัญชีต้นทุนโครงการให้ถูกต้องตั้งแต่ต้น จะคำนวณกำไรที่แท้จริงของแต่ละโครงการได้ยาก

ต่างจากรับเหมาก่อสร้างทั่วไปยังไง ต้นทุนที่ดินรวมเป็นต้นทุนโครงการ

ธุรกิจรับสร้างบ้านหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างจากผู้รับเหมาก่อสร้างทั่วไปตรงที่เจ้าของธุรกิจมักเป็นเจ้าของที่ดินหรือซื้อที่ดินมาพัฒนาเอง ไม่ใช่แค่รับจ้างสร้างบนที่ดินของลูกค้า ต้นทุนที่ดินจึงต้องนำมารวมเป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนโครงการทั้งหมด พร้อมกับต้นทุนก่อสร้าง ค่าออกแบบ ค่าสาธารณูปโภค และค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการ การคำนวณต้นทุนโครงการที่ไม่รวมต้นทุนที่ดินให้ครบจะทำให้กำไรที่คำนวณได้สูงเกินจริง

การรับรู้รายได้ตามวิธี % ความสำเร็จของงาน

สำหรับโครงการระยะยาว เช่น การสร้างบ้านหรือพัฒนาโครงการที่ใช้เวลาหลายเดือนถึงหลายปี มาตรฐานบัญชีกำหนดให้รับรู้รายได้ตามสัดส่วนความสำเร็จของงาน (Percentage of Completion Method) แทนที่จะรอรับรู้รายได้ทั้งหมดตอนโครงการเสร็จหรือโอนกรรมสิทธิ์ วิธีนี้ทำให้งบการเงินสะท้อนผลประกอบการจริงในแต่ละปี แต่ต้องมีการประเมินความคืบหน้าของงานและต้นทุนที่เหลือให้แม่นยำ ซึ่งเป็นจุดที่ธุรกิจนี้มักทำผิดพลาดหากไม่มีนักบัญชีที่เข้าใจธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ

เงินดาวน์/เงินผ่อนจากลูกค้า ไม่ใช่รายได้ทันที

เงินดาวน์และเงินผ่อนที่ลูกค้าจ่ายระหว่างการก่อสร้างหรือพัฒนาโครงการ ทางบัญชีต้องบันทึกเป็น "เงินรับล่วงหน้าจากลูกค้า" ในหมวดหนี้สิน ไม่ใช่รายได้ทันทีตอนรับเงิน เพราะธุรกิจยังมีภาระต้องส่งมอบบ้านหรือโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาให้ครบก่อน รายได้จะรับรู้ตามความคืบหน้าของงานหากใช้วิธี percentage of completion หรือรับรู้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์แล้วแต่นโยบายบัญชีของแต่ละกิจการ การปนเงินดาวน์เข้ากับรายได้ทันทีจะทำให้งบการเงินไม่สะท้อนภาระผูกพันที่ยังเหลืออยู่จริง

ภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีขายอสังหาริมทรัพย์ถือครองไม่นาน

การขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอาจเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่มเติมจากภาษีเงินได้ปกติ หากระยะเวลาการถือครองทรัพย์สินก่อนขายสั้นกว่าเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด ซึ่งมีเงื่อนไขและข้อยกเว้นเฉพาะที่แตกต่างกันไปตามลักษณะการได้มาและวัตถุประสงค์การใช้ทรัพย์สิน ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายบ่อยจึงควรตรวจสอบภาระภาษีธุรกิจเฉพาะของแต่ละโครงการกับนักบัญชีหรือผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีก่อนโอนกรรมสิทธิ์ทุกครั้ง เพื่อวางแผนต้นทุนและกระแสเงินสดให้ถูกต้อง

เคล็ดลับวางระบบบัญชีธุรกิจรับสร้างบ้าน/พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ป้องกันปัญหาบัญชีธุรกิจรับสร้างบ้าน/พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ด้วยการวางระบบพื้นฐาน 4 ข้อนี้:

• รวมต้นทุนที่ดินเข้ากับต้นทุนก่อสร้างเป็นต้นทุนโครงการเดียวกันตั้งแต่เริ่มโครงการ
• ประเมินความคืบหน้าของงานอย่างสม่ำเสมอเพื่อรับรู้รายได้ตามวิธี percentage of completion ให้แม่นยำ
• บันทึกเงินดาวน์และเงินผ่อนเป็นเงินรับล่วงหน้าเสมอ อย่ารีบรับรู้เป็นรายได้ก่อนส่งมอบงาน
• ตรวจสอบภาระภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีอื่นที่เกี่ยวข้องกับนักบัญชีก่อนโอนกรรมสิทธิ์ทุกโครงการ